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责任话题:开发企业如何参与城市设计
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来源:中国建设报     2015-01-21

新常态催生新责任,在房地产行业步入增速放缓的白银时代之后,城市升级与前进的脚步并没有停下。当行业开始将自身发展与城市紧密结合在一起,真正从社会需求中去挖掘市场时,社会责任也回归了其原本的意义。

周江:参与方要各司其职

不管设计也好、运营也好,主要是参与方各自应该发挥什么样的作用,主要有四个方面,一是政府,二是规划者,三是开发商,四是公众。

作为政府来说,现在大家越来越意识到这里存在一个空白,就是在城市总体规划和城市控制性详细规划之间,还缺了一个层次,是不是应该增加一个城市设计的层面,对整个城市的开发、建设、发展提出一个指导,避免千城一面的出现。

作为规划者来说,也面临非常大的挑战,一方面要继承历史、继承文脉、继承当地地方建筑的特色,另一方面要适应时代的需求、适应人的需求,研究出新的规划理念和产品,怎么在其中取得平衡,这是很大的挑战。既不能搭建仿古建筑使之变成假古董,也不能一味求洋求外。

作为公众来说,目前为止还是没有找到一个真正让公众参与的机制。如果公众不能参与,等于每个活生生的个体脱离了这个城市的设计、运营,这显然是不合理的,所以落实公众参与的机制,也是未来要面临的挑战。

作为开发商来说,在城市设计里有三个方面应该更好地发挥作用。第一是怎么把城市设计落实好,因为再好的设计最终也是要落实到产品上的。开发商通过产品的创新,把设计和产品结合起来,这是他们突破的点。第二是在一部分地区,特别是中小城市或者中西部地区还不太发达的城市,开发商在城市设计方面可以起一个整体方案提供者的作用。当地政府和规划者有些问题可能考虑不到,开发商可以主动参与,提出一些解决方案。第三是大规模成片区域的开发,可能是一个社区,甚至是一个小城镇,那么开发商做的既是项目,也是城市设计。

从未来城市运营来说,最主要的问题是怎么摆脱过去的旧模式。过去城市运营核心就是土地运营。随着土地政策的调整,过去的开发模式比如一二级联动开发、土地出让金返还、土地增值收益等,可能会受到越来越多政策的限制,未来怎么适应这种调整?有几个方面可以参考:

第一是由过去以土地为核心的开发模式,最终回归到产品上。这个产品可能就是细分市场的产品,包括住宅产业化和绿色建筑的产品,关键是怎么更好地适应人的需求。第二是持有经营。过去开发就是卖房子,自己持有经营,对商业地产来说,未来更有发展的意义。特别是进入存量重整时代后,这种持有经营可能会越来越重要。第三就是更新改造,过去开发商过多地把视野放到新城区的开发,其实老城区也需要改造,也是我们能发挥作用的地方。另外,未来在产品之外还可以提供更多的服务,不只局限于所谓的传统物业服务,还有配套服务,包括依托房子的资产管理服务,这些方面我觉得开发商都应该继续探索,找到新模式和新的增长点。

主持人点评:城市设计其实就解决了三个事,一是保护公共利益,二是提供一种整体和个体之间的平衡,三是说从城市实施的时序上来讲,能够让它跟市场需求周期有效结合。

潘文:城市升级改造催生发展机遇

从城市运营的角度来说,一方面作为房地产企业,作为城市建设的主体,同时又是社会经济重要的组成部分,参与到城市的开发和城市的建设,包括城市运营,这是理所当然的。另一方面,在产业新常态的情况下,特别是新型城镇化迅速发展的情况下,作为开发企业应该逐渐成为城市的运营商。从公司来看,特别是首开在做的保障房建设,从运营角度应该分两方面,一方面是要围绕城市的定位,包括城市的发展目标。另一方面是围绕着百姓,特别是城市居民的需求。

从第一个方面来看,以北京市为例,习总书记为北京市提出了四个中心的建设目标,即政治中心、文化中心、国际交往中心、科技研发中心。于是,北京市给自己提出了建设国际一流和谐之都的目标,围绕着这些工作,北京实际上分三个层次来展开,一是中心城区,二是城乡接合部,三是京津冀协同发展。随着这些工作的深入进行,整个城市的改造,特别是旧城改造、棚户区改造,给开发商提供了很多发展机遇。通过参加这些工作,首开为北京市的定位做了很多。

从居民的需求来看,北京市树立了基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控的总体思路。在这种背景下,开发商需要做的是两方面:一方面是满足不同层次人的需求,除了开发市场化的项目,满足一些高端需求之外,对基本住房保障,首开也在积极参与,目前每年保障房开工面积都在100万平方米以上。另一方面,为了满足百姓的需求,我们也做了大量工作。特别近几年,因为首开在北京建设的保障房面积将近1300多万平方米,我们一是从物业管理角度,通过整合所有的物业管理资源,借助互联网的手段,不断提升服务、搭建平台,使服务能够增值;二是专门成立商业地产公司,从整个社区商业方面,不断提升本地区居民住宅的品质。

主持人点评:北京已经不再是城市战略,而是一个大的区域战略,在城市群的概念上,能够推动城市的升级改造,我觉得这确实是很多有实力的房地产商千年一遇的好机会。

李海峰:社会责任要和企业转型相结合

万达现在在转型,万达集团董事长王健林表示,相比前三次转型,第四次转型范围更广、力度更大,是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是转向服务业为主的企业,包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

王健林在做企业社会责任规划时,也从员工的角度出发提了很多想法。对于地产行业来讲,从原来的地产行业,到现在转向与消费者、生活息息相关的角色,换个角度来看也是对社会的贡献。万达要求每位员工都要做义工,这是一个硬性指标。2014年,万达集团共组织义工活动1312次,共计96309人次,平均每人每年超过一次。所以我们要每一个义工都能和你身边的消费者结合,变成大家身边的平台,而不只是一个地产商。

另外在做丹寨扶贫方面,万达也倾注了很多的人力和物力。我们计划5年投入10亿元,通过发展教育、投资产业普惠丹寨贫困农民,使丹寨人均收入翻番,实现整县脱贫,在全国首创了企业包县、整体脱贫的新模式。内容包括在丹寨建设职业技术学院;建设30万头规模的生猪养殖和深加工项目;万达自己每年拿出800岗位招聘丹寨籍员工到万达工作;每年从丹寨招聘1万名农民工,到万达战略合作伙伴旗下施工企业务工。

再一个就是扶持青年大学生创业。万达在推动社会责任方面有很多王健林自身的个人情怀,他觉得现在中国的企业家存在断代问题,于是在2013年万达集团推出了支持大学生创业十年计划,即从2013年到2022年,每年投入5000万元,拿出50个万达广场店铺、支持100名大学生创业。2014年,万达支持大学生创业项目实现落地,首批来自10所高校的创业大学生,已在22座万达广场成功创业,95%的创业店铺效益良好。

主持人点评:无论从教育层面、商业层面还是文化层面,开发商都已经有相当成功的实践,这些实践将给更多的开发商提供可以借鉴的模式,在这种新经济、新常态或者是新责任的倡导下,中国的房地产行业一定能够上一个新的台阶。

阳侃:开发商是城市运营的主体

我认为开发商应该是城市运营的市场主体,有责任把这个城市运营的义务履行好。就像政府给了一个棋盘,制定了下棋的规则一样,棋手是开发商,所以开发商参与到每个片区每个地段开发的时候,都要站在城市运营的视角审视自己的工作做得好不好。

从思路上来说,未来的城市运营有两大方向,一个是城市核心区的再造。另一个是城市新区的升级。发展到白银时代,我们在城市核心区已经找不到大宗地了,因此这幅画是一幅已经有很多的墨迹在上面的画,我们在提笔时既要让这笔画得独具魅力,又要为后来的笔下去提供想象空间。举个例子,我们在北京动物园北侧有1.8万平方米的小型综合体,我希望它是独具魅力的,同时跟这个片区整体是和谐的。

至于新区城市的升级,这些地区传统的产业基础往往是现在淘汰或者落后的产业,所以开发商进入新区的时候,首先应该跟政府想到一起。因为地方也想摆脱产业落后、产业污染或者资源破坏的形象,开发商应该对这个新区的发展有更多的理解,回归生态的本源。比如门头沟的西山,是传统资源型、矿产型的片区,一度显得有些脏、有些乱。而金地进去做西山意境的时候想到,其实门头沟是自然资源和人文资源非常丰富的地区,地方政府也希望大力发展旅游文化产业,所以在进行这些规划时,开发商要承担区域升级的责任。在如何把规划跟自然环境结合得更好、如何使产品品质能够引领整个门头沟的产品品质方面,多花一些功夫。

还有一个建议,可以拿广场大妈跳舞的现象来说明。很多人指责广场舞干扰了社区的宁静生活。另一方面,广场大妈一度也是愤愤不平,因为她们找不到非常好的活动场所。作为开发商不能情绪化地看待这个问题,这恰恰说明我们在进行城市建设时有疏漏,缺少一个街坊和街坊之间、小区跟小区之间共同的社区生活场所,这个社区生活实际上代表了中国很重要的文化现象。我们去欧美或者日本这些地方都能看得到非常好的社区生活,实际上有助于社会和谐。虽然我们有那么多待征地和城市绿地,但很多时候只是简单地把它做一个绿色处理就解决了,从政府制定规则来说缺乏一点责任。

从开发商角度来说,也应该积极把这样的土地变成小区和小区之间生活的空间,也许广场里提前设计好音响,就既能让大妈跳上舞,也不会吵到其他人的生活。当外国人来我国参观、当乡下人到城里旅游的时候,也会为这样一种文化现象而感到新奇,而且对促进邻里和谐非常有帮助。所以应该看到社区生活在城市运营中重要的地位,否则就会变成一个个封闭的小区,以及看似高大上但没有人利用的市政广场,这是我们城市运营中的缺失。

主持人点评:社区生活的问题其实非常关键,这代表了很多城市中普遍存在的问题,规划做了但是不够深,或者与人的活动脱节。其实开发商在这方面确实有很多的机会,应该把人文关怀体现到细节当中,形成社区的和谐,打造城市共同的特色。

李战洪:教育地产蓄势待发

一想到城市设计和运营就会想到专业的设计,一想到专业的设计就会想到责任的设计。责任的设计主要是三方面:政府、开发商和人民。所有的政策都针对人民或者企业制定,比如说限购、贷款等,我觉得这是不对的,更多的责任是政府的责任。地价不要卖得太高,这是土地政策,是一种责任。税费不要让人民和企业承担更多的代价,这其实也是一种责任。开发商的责任,新鸥鹏是分三个方面三个阶段在做,我们下面有三个主要的集团,分别是教育集团、地产集团、金融集团。

第一个阶段是做企业的产品,主要就是建房子、做开发。第二个阶段是做城市的产品,建社区做服务。第三个阶段也就是现在这个阶段,做社会产品,其实也是企业的责任,就是建学校做教育,因为新的教育比地产做得好,现在新鸥鹏建造的全日制大学已经有两所,第三所正在筹建,经济类的一所大学已经排在全国经济类院校第十位,全国的唯一一所房地产学院是新鸥鹏建的。

新鸥鹏前几天得到了国家工商行政管理总局关于中国驰名商标的批复,一个是新鸥鹏房地产,第二个是新鸥鹏教育。我们目前在校学生是5万人,未来三年要争取超过100万人。有一个想象,当大家都不再做房地产的时候,开发商给社会留下了什么,新鸥鹏可以骄傲地说我们有100万学生,我们到目前为止已经设立了两所大学、一所中学、31所幼儿园。

主持人点评:很多城市是因为大学、学校出名,其实教育是一个产业,是一个城市非常重要的因素,现在已经有很明显的细分产业,去进一步和地产结合,和老百姓的日常生活结合。

陈音:让社区成为城市的有益细胞

城市设计和城市运营是非常大的题目,特别对开发企业来说,但也不能以此作为推卸责任的借口。美国一个非常著名的世界级设计公司的规划总监曾经说过,北京是世界大城市中对行人最不友好的城市。虽然是规划师的一家之言,但是也足以提醒我们城市开发、设计需要研究和反思很多东西。

作为开发企业,虽然不能去参与这个城市大尺度的规划、建设,但是在一个具体的开发项目上,如何确定自己的开发策略,其实是跟城市设计、城市运营或者城市形态非常有关系的。具体到项目设计,当代曾经做过很多尝试,比如作成开放的社区,把社区服务设施向城市开放。把社区做成综合体,不但有居住,同时又有办公、商业、教育、幼儿园,甚至有娱乐、文化、电影院等,所有这些设施是对城市友好开放的,这个项目已经在北京建成。我们选择有条件的发展成熟的城市,力争把这样的新型城市社区建设好,让其对社区居民,而且对整个城市非常友好,是一个城市积极的因素,而不是一个最最常见的高墙大门封闭式的,不仅仅是这样的一种,虽然这样的封闭管理小区也有它存在的理由和优势。

当然还有城市的运营,当代所能做的事情,第一是所有的项目都要做到绿色,这是当代既定的企业政策。去年当代获得了一个绿建三星、四个绿建二星的设计认证,所有这些认证的项目,还要在社区建成之后继续申报绿色运行标识。中国目前大概有2000多个绿建标识,其中运行标识不到10%,绝大部分都是设计标识,而只有获得了运行标识,才会把所有绿建的措施真正落实到整个社区里。因为它是经过一年以上的运转,验收之后才会颁布的。第二,当代在所有开发项目里要做能源方案的比较,因为一个社区用燃煤锅炉、燃气锅炉、地源热泵采暖的碳排放指标各不一样,我们希望不但投资少、运行费用低,而且能降低社区能源系统的碳排放量,在保护环境、应对气候变化方面作出企业的贡献。

我想所有这些既是企业社会责任的体现,也是未来和谐社会、和谐社区的体现,当代也和很多开发企业一样有自己的物业管理部门,我们的物业管理不但希望向社区提供好的服务,也希望能够支持社区的自治建设。所有的这些表明:我们希望能尽企业的能力,把企业的社会责任落实到具体工作中。

主持人点评:对城市居民来讲,从公共空间到小区门口半私密的空间再到自己楼里的私密空间,这是环境的营造,应该是持续的,必须从城市设计、城市运营的整体角度考虑才能够形成一个闭合的、真正为人服务的环境。

 

 

  
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